10 conseils pour bien choisir son terrain constructible

La première étape dans un projet de construction consiste à choisir le terrain. Pour faire le bon choix, vous devez tenir compte de nombreux paramètres. Et si certains éléments de choix sont objectifs d’autres sont du domaine réglementaires et indispensables.

1 – Choisissez un terrain qui vous correspond

Votre terrain doit correspondre à votre projet de vie.
Imaginez-vous vivre sur ce terrain : Etes-vous plutôt ville ou campagne ? Avez-vous des enfants ou projetez-vous d’en avoir ? Etes-vous prêt à passer du temps dans les transports et/ou en voiture pour vous rendre au travail ? Si vous prenez un grand terrain, comment allez-vous l’entretenir et en aurez-vous le temps ?

Toutes les réponses à ces questions vont orienter votre choix. Mais vous vous apercevrez aussi, que pour vous, certains critères sont plus importants que d’autres. Et vous accepterez de transiger sur certains points mais pas sur d’autres…

2 – L’accessibilité du terrain

Le terrain qui vous intéresse, est-il proche de votre lieu de travail, de l’école des enfants, des commerces et de tous ce qui est important pour vous ?
Etre plus loin de la ville permet d’avoir un terrain moins cher mais se pose alors le problème du coût et du temps des déplacements. Mais la question ne se pose pas seulement en kilomètres car si vous êtes proche d’une gare ou d’une voie rapide, vous ne mettrez pas forcément beaucoup plus de temps. Soyez attentif à l’état des routes et au réseau de transport à proximité.
Par contre, êtes-vous prêt à systématiquement prendre votre voiture pour aller chercher le pain frais et les croissants du matin ?

3 – Lotissement ou terrain isolé ?

Il ya les accros du lotissement qui ne se verraient pas vivre autrement parce cette structure peut apporter des équipements communs et une certaine convivialité. De plus dans ce cas, le terrain est viabilisé et vous aurez peu de démarches administratives à faire pour construire. Par contre, le cahier des charges et le règlement de lotissement peuvent être plus ou moins contraignants.
Sur un terrain isolé vous aurez plus de liberté mais c’est vous devrez être attentif à beaucoup plus de détails : constructibilité, viabilisation, accès aux réseaux, etc.

4 – La constructibilité du terrain

Vous venez de trouver le terrain de vos rêve mais encore faut-il qu’il soit constructible… Et si oui, que pouvez-vous construire ?
Avant d’acheter, demander à la mairie un certificat d’urbanisme. Il vous donnera toutes les informations nécessaires : règles d’urbanisme à respecter, état des risques, servitudes, etc. Ce document est gratuit et il est valable 18 mois.
Consultez également le PLU (Plan local d’urbanisme). Vous saurez ainsi tout ce que vous pouvez faire et ne pas faire si vous achetez le terrain.
Demandez également au vendeur, l’Etat des risques naturels, miniers et technologiques (ERNMT). Vous connaitrez ainsi les risques potentiels situés sur le terrain et au alentour (inondations, mouvements de terrain, usines à proximité, mines en sous-sol, etc).

5 – La configuration du terrain

Il est plus facile de bâtir sur certains terrains que sur d’autres. Par exemple, un terrain en pente peut demander d’importants travaux de terrassements et/ou des fondations adaptées qui augmenteront le coût de la construction. Un terrain tout en longueur ou de formes biscornues pourra poser des problèmes pour l’implantation d’une maison.
L’orientation est aussi très importante. La RT 2012 (Règlement thermique) tient d’ailleurs compte des apports énergétiques liés à l’exposition solaire. L’idéal est une orientation sud-ouest. Méfiez-vous d’un terrain bordé par une forêt dense ou adossé au flanc d’une colline qui occulterait la luminosité.

6 – La nature du sol et du sous sol

Même si le certificat d’urbanisme déclare votre terrain constructible, vérifiez la nature du sol. Un sol remblayé et hétérogène, des argiles gonflantes sont autant de risques pour votre maison. Et les fondations ainsi que la construction elle-même doivent être adaptées à la qualité du sous sol.
Dans l’optique d’une éco-construction, prenez en compte le potentiel énergétique du terrain : Pourrez-vous installer une pompe à chaleur avec l’ensemble des capteurs, par exemple ?
Des sites comme InfoTerre.grbm.fr ou www.argiles.fr ou encore georisques.gouv.fr vous permettront d’obtenir toutes les informations concernant le terrain.

7 – Le raccordement aux réseaux et la viabilisation

Le terrain que vous projetez d’acheter est-il viabilisé ? A défaut, à quelle distance se trouve t-il des réseaux eau, électricité, gaz, téléphone et internet ? Si les distances sont supérieures à celles comprises dans les forfaits d’installation, les prix vont rapidement monter.

Le tout-à-l’égout est-il disponible ou devrez-vous installer un système d’assainissement individuelle ? Si oui, celui-ci a un coût et le terrain est-il suffisant pour mettre en place un épandage ?

8 – Evitez les nuisances

Lorsqu’un terrain vous plait, venez le visiter plusieurs fois et à de moments différents de la journée ainsi que la nuit. Baladez-vous dans le secteur pour repérer tous ce qui pourrait représenter une nuisance : voie de chemin de fer, axe routier important ou carrefour et rond point très fréquenté, couloir aérien, site industriel ou petite usine bruyante, exploitation agricole d’élevage intensif, etc.

9 – Combien allez-vous payer pour votre projet ?

Le prix du terrain doit entrer dans votre budget global c’est-à-dire celui qui comprends la construction de votre maison et l’aménagement des extérieurs. Planter un jardin et installer des clôtures, cela a aussi un coût. Bien sûr, vous n’êtes pas obligé de tout faire d’un coup mais, il faut aussi y penser à moins d’accepter de vivre dans une friche pendant un certain temps.
Pensez également aux montants des taxes foncières et d’habitation que vous règlerez chaque année. Sans oublier la taxe d’aménagement. Même si vous ne payez qu’une fois, son montant n’est pas négligeable.

10 – Prenez votre temps…

Bien sûr, la bonne affaire est là, à saisir… mais est-ce vraiment une bonne affaire ? Prenez toujours le temps pour un minimum de réflexion ou demandez l’avis de tiers, moins concernés par le projet, est toujours profitable.
Et pensez qu’un jour, vous aurez peut-être à revendre le terrain avec la maison. Listez les points forts du terrain mais sans faire l’impasse sur les points faibles.