Obtenir un crédit immobilier va devenir un peu plus facile en février mais avec un taux plus élevé

Les taux immobiliers progressent rapidement. Une mauvaise nouvelle pour les emprunteurs qui est contrebalancée depuis quelques jours par une bonne: le taux d'usure va être révisé tous les mois. Les ménages vont donc emprunter plus cher mais leur dossier risque moins d'être bloqué par le taux d'usure. Explications.

En décembre, les taux immobiliers ont atteint 2,34% en moyenne, selon les chiffres de l'Observatoire Crédit Logement CSA et à mi-janvier, le taux moyen provisoire est de 2,52% toutes durées confondues. Pour rappel, en décembre 2021, ce taux était de 1,06%.

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Pour rappel, le taux d'usure est le taux maximal auquel les banques ont le droit de prêter, ici en l'occurrence pour un achat immobilier. Ce taux prend à la fois en compte le taux nominal du crédit immobilier mais aussi le taux de l'assurance-emprunteur ainsi que les frais de dossier. Ce taux d'usure était jusque là calculé une fois par trimestre, à partir des taux moyens constatés au cours des 3 derniers mois augmentés d'un tiers. Le problème, c'est que les taux d'intérêt pour les crédits (qui eux sont ajustés chaque mois voire parfois chaque semaine) remontent trop rapidement par rapport à ce taux d'usure. Les banques préfèrent donc fermer le robinet du crédit plutôt que de perdre de l'argent.

Crédit Logement CSA résume ainsi l'année 2022: "Depuis le début de l‘année (2022, NDLR), le taux moyen des crédits remonte. Très modérée en début d’année, la progression s’est accélérée au printemps pour atteindre +18 pdb (points de base, soit 0,18 point de pourcentage, NDLR) en juillet, puis a ralenti au 3ème trimestre, plafonnée par un taux d’usure faiblement revalorisé. Car pour obtenir un TAEG acceptable face à un taux d’usure trop bas, la prise en compte du coût de l’assurance, des garanties obligatoires et des frais de dossier contraint le niveau nominal des taux de crédits. Avec la revalorisation significative du taux d’usure pour le 4ème trimestre, l’augmentation du taux moyen des crédits constatée en octobre (+19 pdb) a été comparable à celle de juillet, pour se poursuivre à un rythme soutenu en novembre (+17 pdb) et s’atténuer en décembre (+ 8 pdb). Mais la marge des établissements de crédit reste dégradée depuis juillet par les relèvements successifs du principal taux de refinancement de la BCE mi-septembre, début novembre et dans une moindre mesure au 21 décembre".

Chute de la production de crédits

Une révision du taux d'usure tous les trimestres ne collait donc plus avec la réalité du marché. Les taux immobiliers augmentant trop rapidement, nombre de dossiers se retrouvaient bloqués. D'ailleurs, la production de crédits immobiliers en montant global a chuté de 19,9% en 2022, avec un recul qui s'est amplifié durant le quatrième semestre de l'année, affirmait l'observatoire CSA/Crédit Logement. "Une telle chute ne s'était pas constatée depuis l'automne 2008, au plus profond de la crise financière internationale venue des Etats-Unis" (la crise des subprimes), pointent les auteurs de cette étude, référence dans le secteur. Sur l'ensemble de l'année 2022, le nombre de prêts accordés a diminué de 20,5% par rapport à l'année précédente.

Donc à partir du 1er février et ce pour une durée de 6 mois, le taux d'usure sera révisé tous les mois. "Le ministre chargé de l'économie fait procéder à la publication au Journal officiel de la République française des taux effectifs moyens qui ont été pratiqués au cours des trois mois précédents ainsi que des seuils de l'usure correspondant qui serviront de référence à compter du premier jour du mois suivant", précise l'article 2 de l'arrêté du 26 janvier 2023 portant adoption de mesures transitoires sur le calcul de l'usure.

"Contribuer à l’accélération de la remontée des taux"

Et pour ce premier taux d'usure "nouvelle formule", le taux maximal pour des prêts de 20 ans et plus est fixé à 3,79% à compter du 1er février. Pour les prêts de moins de 10 ans, le taux d'usure est fixé à 3,53%, pour ceux entre 10 ans et moins de 20 ans à 3,71%. Pour rappel, le taux d'usure était fixé à 3,57% jusqu'à présent pour des durées de 20 ans et plus. Sachant que, comme indiqué plus haut, le taux moyen provisoire est de 2,52% à mi-janvier, de nombreux ménages se retrouvaient d'ores et déjà bloqués.

Quels sont les risques pour les emprunteurs? Julie Bachet, de Vousfinancier, expliquait qu'une révision mensuelle du taux d'usure "risque de contribuer à l’accélération de la remontée des taux de crédit qui pourraient atteindre 4% sur 20 ans dès cet été. Mais mieux vaut tout de même emprunter à 4%, surtout avec une inflation à 6%, que de ne pas pouvoir obtenir un crédit et renoncer à son projet immobilier, comme c’était le cas depuis l’été 2022 pour des emprunteurs avec pourtant de l’apport et un endettement limité".